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房地产轮流订货的时候到了
发布时间: 2020-01-12 来源:互联网

当我砍了一会儿手,现在我有两行眼泪来还债。2019年已经成为历史,但一群住房企业在急剧扩张后遭受了被吃掉的命运。

回顾2019年,M&A戏剧展现了房地产行业最好的故事。首年以荣创收购泛海项目为标志,年末以阳光城收购协鑫控股、世茂地产收购傅生为标志。

2019年,平均每天有两次并购,在房地产周期中捕食者和猎物之间有明显的区别。2020年,房地产并购将继续发展,创造新的模式。

过去一年,房地产开发商只有两种,一种是孙宏斌,另一种是其他人,比如收购恒大。2019年11月底,孙宏斌以153亿元收购云南城市投资,震惊了房地产界的其余人士。12月,住房企业之间的并购紧随其后。

12月17日,据报道,打算在2020年进入1000亿住房企业阵营的傅生集团将整体出售其房地产行业。潜在买家包括四大资产管理公司之一的世茂和东方资产管理有限公司,谈判正进入最后阶段。根据签署的框架协议,世茂、东方资产和傅生集团的持股比例暂定为4: 3: 3,收购完成后由世茂负责。

关于此次收购,傅生回应称,双方正在建立强大的联盟,并正在讨论战略合作计划。世茂房地产没有给出任何回应。

世茂房地产董事会副主席兼总裁许世坛认为,现在是房地产企业并购的好时机。许河南硫基 多企业在偿债高峰期面临更大的偿债压力。世茂房地产具有融资成本低、现金充裕的优势。根据许世坛的计划,该公司70%以上的土地储备将来自2019年的并购。

自2019年3月以来,世茂先后整合了泰和、法明、万通、悦泰等房地产企业的部分资产,收购总额近200亿元,收购项目超过20个,与荣创持平。

“去年和今年,房地产行业面临越来越大的压力和挑战。在市场低迷时期,销售收入被迫放缓。出售资产、项目和股权以换取时间和空间正成为一些高杠杆住房企业的选择。并购已经成为大型住宅企业的一条新的轨道。未来,市场上弱肉强食的局面将会轮流出现。”一位行业分析师表示。

年终通常是并购的时间窗口。当世茂房地产收购傅生的消息传出的同一天,绿城以36亿元人民币收购了新湖宝上海分公司35%的股份。这是新湖宝在2019年7月转让给融创后第二次出售旧的改造项目。

太阳城也成了买家。12月21日,消息传出,阳光城正与协鑫控股就收购股份进行谈判。目前,谈判已进入最后阶段,但尚未签署任何协议。据悉,此次收购是整体收购,协鑫的资产还包括大量商业地产、工业地产和长期公寓。

金科联合总裁方明富曾向媒体表示,房地产企业的征地方式并不单一。由于政策控制和价格限制措施,甚至有些项目不赚钱或微利,因此项目效益在一定程度上更可控。2019年7月,遭遇“黑天鹅”的新城控股公司失去了生存的手臂。金科接管新城16个项目中的部分或全部,总投资54.75亿元。

随着协鑫、傅生、新湖宝也笼罩在阴影中,还有阳光100、华侨城、中国金茂、万通地产、法明集团,这些都曾经或多或少的转移了他们的项目。他们中的一些人用鸟笼来代替资产,但更暴露的是资金紧张和接近偿债压力的情况。

无论是傅生、协鑫控股还是新湖宝,货架上的每一家住宅企业都有着同样的荣耀和梦想。不幸的是,由于疯狂的杠杆作用,他们最终陷入了资本链困境。

世茂的中国菜傅生凭借其“飞虎队”在业内脱颖而出,从2016年到2017年赢得了全国107个项目,总价值8100亿元。仅在2017年,就有810亿元用于征地,而同年的销售额不到400亿元。

新的湖宝,前“上海内环之王”,遭遇了同样的命运。通过改造和滩涂开发,新湖宝前期储备了大量优质土地,包括上海虹口、黄埔等核心地块,是低调的地主。然而,由于旧的改革项目回报缓慢和多样化投资失败,他们被迫出售其项目。

2019年第三季度报告显示,新湖宝账面资本为128.52亿元,短期贷款为36亿元,一年内到期的非流动负债为184.59亿元。账面资本不能完全覆盖短期债务。但长期贷款371.56亿元,应付债券137.6亿元,债务总额729.75亿元。高总计息负债将公司的净负债比率推高至166.52%。

过去,在流动性危机爆发后,大多数手里拿着实物资产的房地产公司试图通过出售项目来缓解压力,但他们似乎并没有成功地跨越周期。

以泰和为例。尽管主动放缓,销售频繁,但尚未进入安全区,高利率债券的密集发行并没有缓解泰和的流动性,反而限制了泰和的存储速度。2019年,它没有在公开市场上占有一块土地。与此同时,太和股票也在下跌,从2018年底的1735.28亿元降至2019年第三季度的1544.45亿元。

华侨城董事长段先念曾经说过,在今天的形势下,并购和跨境重组也是跨境的最佳途径,而切一块“盖房子”肉,再加上一块“并购重组”肉,就可以瞬间实现跨境。

然而,处于转型僵局的华侨城从未走出左手买文化旅游、右手卖房地产的恶性循环。2019年11月,华侨城先后“出售”其股份,上市和转让九家公司的股份,涉及重庆、昆明等项目。最近,融创的成都分公司以10.42亿元的总价赢得了华侨城成都分公司51%的股份。7月底,华侨城的子公司Xi安康兴房地产以约31.29亿元转让了其在Xi安思睿土地上80%的权益,投标人也是融创。

河南硝基据不完全统计,截至2019年底,发生了467起a股房地产并购,现金支付总额4688亿元。由于增加产业集中度和保证规模发展的需要,大型住宅企业敢于在行业寒冬中收购中小住宅企业的资产。中小住宅企业在激烈的扩张规模下拼命生存。

在过去的2019年,房地产市场生动地解释了行业中的一条生物链:大鱼吃小鱼,小鱼吃虾。但不排除在未来的房地产市场,当机会来临时,大鱼将吃大鱼。