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【天风证券】公募REITs试点深度解读电话会议纪要
发布时间: 2020-05-06 来源:互联网

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嘉宾:黄长清,资产证券化委员会主任。国家发改委PPP首批入库专家,中国保险资产管理业协会资产证券化专业委员会委员,中国服务贸易协会商业保理专委会常务委员,泰康资产管理有限责任公司外部评审专家,和逸金融高级顾问。参与编写《中国REITs操作手册》、《PPP与资产证券化》等,曾在业协会和清华五道口紫荆教育合办的课程中录制《REITs业务概述》。

主持人:陈天诚,天风证券研究所房地产行业首席,曾到美国、日本、新加坡、香港等地实地调研REITs,曾写有《REITs科普》《中国REITs蓝图》等系列报告,是业内领先的REITs研究团队主管。

公募REITs在国内研究和筹备的时间比较长,按照目前的政策导向及遵循“先易后难”的原则,这一次是以基础设施REITs作为切入点,虽然不涉及到住宅、商业,但也纳入了产业地产,比如物流、医疗、养老、数据中心、产业园等,基础设施在国内存量规模非常大,以当前接受度比较高的基础设施作为切入点,对于公募REITs的推动和放开会起到重要的作用。

公募REITs可以看作“主动管理型的不动产公募投资基金”,起源于20世纪60年代的美国,核心特征是公募发行、高流动性、主动管理型的公司治理结构、高分红率等,投资标的是不动产资产(包括基础设施和持有型房地产)。

REITs的基本特征:一是高流动性;二是资产类型多样化,可以进行组合;三是不因REITs本身的结构带来新的税收负担,某些国家和地区给予一些税收优惠;四是积极参与目标资产的经营全过程,和上市公司一样拥有完整的公司治理结构;高派息率(90%以上分红)和低杠杆(美国REITs的资产负债率长期低于55%)。

从法律结构来讲,REITs分为公司型和契约型两种,从大陆包括中国香港的情况来看,采用的都是契约型结构,这一次试点也明确提出是以公募基金法作为上位法。本次试点的交易结构为:投资人把资金委托给基金管理人发行REITs份额并受让基础设施ABS,通过ABS收购基础设施项目公司股权,同时聘请一家资产管理公司进行运营管理,国外成熟的模式是REITs基金直接受让项目公司股权。

从资产类型来讲,美国的REITs中基础设施占8%,仓储6%,医疗健康中心占11%,占比加起来能达到接近30%,《试点办法》把医疗、养老、数据中心、产业园都纳入基础设施范畴。截止到2019年底,全球上市REITs一共有866单,总市值达到2.1万亿美元,美国排在第一位,日本和澳大利亚分别排在第二、三位,中国香港2019年底REITs存量规模371亿美元,国内很多优质物业去中国香港或新加坡发行过REITs(或商业信托)。

这次REITs试点,采取的是“公募基金+ABS+项目公司股权”的交易架构,由于我国《公募基金法》规定公募基金只能投资股票、债券、ABS等标准化产品,不能受让非上市股权,而境外标准化REITs可以由公募基金直接受让项目公司股权,所以目前是过渡阶段。REITs和ABS都是基于稳定的现金流,ABS的基础资产多为债权资产和收益权资产(前者占绝大多数),REITs针对的是不动产资产;REITs和IPO的治理结构要求更加严格,权益型REITs与IPO一样可以降低资产负债率。IPO对上市主体要求很高,更看重主体,而不是聚焦于特定资产,REITs相当于可以实现资产分拆上市。REITs在美国跟ABS(含MBS)和IPO是独立的体系,国内本次试点采取的是“公募基金+ABS”的模式,跟ABS的关系很密切。

境外REITs的投资人主要是中长期的机构投资者,对不动产资产采取REITs模式(或类似模式)的认可度高,买方驱动模式使得不动产资产发行REITs多于采取IPO模式。

美国的基础设施REITs发展更为成熟,截止到2019年6月底,美国一共有220只上市REITs,其中投资于基础设施领域的产品个数占比为22%,市值占比为31%,截止到目前,基础设施有限合伙份额(MLPs)市值达到3,600亿美元,超过基础设施REITs模式(市值约1,350亿美元)。

日本是全球第二大REITs市场,截至2017年2月,总规模近983亿美元,首批有三只基础设施REITs在东京证券交易所挂牌上市,主要的资产类型是发电站。

新加坡发行了8只基础设施REITs,市值合计约60亿美元,新加坡基础设施信托包括水处理、天然气等,子信托也投了一些PPP项目,包括海水淡化项目,新生水项目包括垃圾焚烧发电,新能源基础设施信托、城市燃气子信托和新泉子信托,投资于绿色设施项目的绿色基础设施信托。

印度制定了针对基础设施REITs的独立规则体系,已经推出4只市值36亿美元的基础设施投资信托。

全球IDC通过REITs进行运营的比重达到30%,总市值接近1000亿美元,IDCREITs现金流要比传统的基础设施好一些,资产估值相对低一些,可能因为很多数据中心是在郊区,租户是一些比较大的企业,净收益率可能更高一些。

为贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板的决策部署,证监会和发改委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。根据经验,境外很多是在经济处于缓慢增长期或是处于相对低谷的时候推出公募REITs,推出这类产品更有利于刺激基础设施投资,在这个时点推出产品时点是比较合适的。本次试点政策的相关内容如下:

聚焦重点区域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点,属于重点区域、国家支持区域的项目能走绿色通道,审批流程会更快一点。

优先支持基础设施补短板的行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,污水处理、固废处理等污染治理项目,鼓励信息网络等新型基础设施以及高园区、特色园区的试点,不含住宅和商业地产,对于纯的商业地产,比如写字楼、商场,以及住宅目前是发不了公募REITs的,而对于养老、医疗、物流地产等产业地产目前看是没问题的。市场化运作的学校、医院等公共服务项目也可以探讨发行REITs。

聚焦优质项目,产权清晰、手续完整,现金流稳定,以使用者付费为主,不能对政府补贴产生很强的依赖,原始权益人(资产持有人)最近三年没有重大违法违规行为。

基金管理人(主要由公募基金和证券公司担任),只能购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券(即基金管理人和专项计划管理人属于同一个实际控制人),一些中小券商由于没有公募资管或公募基金牌照可能没法以管理人身份介入,而券商角色比较多元化,征求意见稿提出要聘请财务顾问,财务顾问由具有保荐业务资格的证券公司担任,证券公司也可以担任基金销售机构。

基础设施基金的定义,(1)80%以上要投资于持有单一基础设施资产支持证券的全部份额,单一基础设施资产支持证券可能有两种理解,一种理解是基础设施项目是单一的,另一种理解是资产支持证券是单一的,我觉得是第二种理解,一个证券化产品有可能投的是多个基础设施项目,很多原始权益人名下有多个基础设施项目,追求规模效应的话可以组合发行。(2)持有基础设施项目公司全部股权,境外基础设施REITs可以控股而非全资持有项目股权,本次试点的规定更加严格。(3)通过资产支持证券和项目公司等载体(以下统称特殊目的载体)穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权。

对基金管理人也提出了较高要求,比如需设置独立的基础设施基金投资管理部门,配备不少于3名具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员,其中至少2名具备5年以上基础设施项目运营经验,具有不动产研究经验,并配备充足的专业研究人员,具有同类产品或业务投资管理或运营专业经验,目前满足这一条件的基金管理人估计非常少,但随着REITs政策的落地,很多基金管理人会大力筹备这个事情。

对于基础设施项目的基本要求,一方面是以证券化的基础设施项目要求为基础,法律上要健全,不存在纠纷、不存在他项权利,拥有所有权和特许经营权,最近三年原始权益人没有重大违法违规行为等。经营时间有要求,要经营三年以上,对于有些运营时间不长的项目,难以纳入试点。提出现金流来源具有较高的分散性,且主要由市场化运营产生,不依赖第三方补贴等非经常性收入。

操作流程来讲,申请注册基础设施基金前,基金管理人应当对拟持有的基础设施项目进行独立、全面的尽职调查,聘请符合规定的专业机构提供估值、审计等专业服务,与基础设施资产支持证券管理人协商确定基础设施资产支持证券设立、发行等相关事宜,确保基金注册、份额发售、投资运作与资产支持证券设立、发行之间有效衔接。个人理解,基础设施REITs上市挂牌前的操作流程主要分为如下阶段:前期沟通、尽职调查与材料制作,申请ABS无异议函,申请基金注册,产品发行。

保荐机构的引入,参照科创板和其他股权融资项目,公募REITs需要聘请保荐机构,是否需要由保荐代表人签字,包括比较详细的指引,这个还有待后续出台。由保荐机构办理基础设施基金份额发售的路演推介、询价、定价、配售等相关业务活动。

试点阶段主要面向机构投资人,采取“网下询价+网上申购”相结合的模式,战略配售,原始权益人发行REITs以后要自持一部分,比例不低于REITs份额的20%,锁定期为5年,可以引入其他战略投资人,锁定期为1年。扣除战略配售的基金份额,80%以上要进行网下询价和发行,公众投资人也可以参与,但不超过扣除战略配售后基金份额的20%。

基础设施基金投资基础设施资产支持证券的比例不受公募基金法的“双10%比例”限制(即一只基金持有一家公司发行的证券,其市值不超过基金资产净值的10%;同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券,不超过该证券的10%)。

封闭式基金,投资人不能要求基金管理人通过赎回的方式进行退出,只能在二级市场进行转让。REITs基金本身是可以借款的,借款总额不能超过基金资产的20%,负债比例上限比境外市场低一些,可能考虑试点阶段的稳健性要求,某律师事务所分析认为这一规定只是针对基金层面,项目公司层面也可以进行负债,比如银行借款或发行CMBS,这两块是独立的,会不会合并计算还需要进一步的监管解释。

持有人大会2/3以上同意的情况下,基金可以进行扩募,基金的投资也是动态化的,可以购入新的基础设施项目,也可以把存量项目出售,相比一般的证券化更加灵活一些。

产品的估值方式是公允价值估值,至少每季度进行一次估值,如果遇到一些具有重大影响的事件应当聘请资产评估机构出具评估报告,与托管人进行协商,调整基金的估值,资产证券化目前多是成本估值,REITs要进行公允价值的估值,这个估值主要参考二级市场的交易价格和基金投资的基础设施项目的现金流和资产价值表现。

资产运营管理方面,基金管理人可以设立专门的子公司或委托第三方管理机构负责基础设施日常运营维护、档案归集管理等,第三方管理机构需要具备5 年以上基础设施项目运营管理经验。(据了解,第三方管理机构可以由原始权益人或原始权益人的关联企业担任)。

基础设施REITs的交易结构,试点阶段采取“基金管理人+ABS管理人+保荐机构”的创新组合模式,即由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司,公开募集基础设施证券投资基金,购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券,完成对标的基础设施的收购。其他中介机构包括保荐机构、基金托管人(同一项目基金托管人与资产支持证券托管人应当为同一人)、基金销售机构、资产评估机构、律师事务所和会计师事务所。

REITs的定价思路,与股票定价类似,一个是绝对估值法,一个是相对估值法,绝对估值法是现金流折现,对未来的净现金流进行预测,找资本化率。相对估值法是找一些类似于市盈率、市净率的概念,找可比的,包括境外和境内的可比样本,REITs的定价思路个人觉得应该是两个方法结合的方式。试点初期产品收益率有一定的创新溢价,通过询价的方式确定,试点初期的收益率预计比同一主体发行的债券要高一些。由于可以公开发行与交易,若规模上来后,从流动性上看预计比传统的ABS要高一些,至于二者的价格差异不太好说。纯股权的产品,没有主体增信,和传统固收性质的证券化有一定的区别,有点类似于优先股的概念,也可以参考优先股的定价方法。

REITs是未来的一大蓝海,个人觉得REITs对国内金融市场的意义不亚于科创板,正好对应两类主体,科创板对应的是轻资产科技或是一些新商业模式公司,REITs对应的是传统基础设施和房地产公司,不动产行业的潜在存量规模是非常大的,融资工具目前除了IPO(少量公司可以IPO),大部分是依靠银行借款、发行债券、证券化等债务型融资,股权型融资占比很小,导致房地产和基础设施行业负债率普遍偏高,如果能引入有高流动性、权益型的金融产品,对于国内的经济结构调整包括金融体系的优化都能起到重要的推动作用。

对券商来说,丰富业务机会,之前对于基础设施、地产来讲,类REITs产品通常每三年回售,或采取3+2年期结构,到每3年末依托于再融资,这种产品更类似于偏债权产品,往往需要AA+以上担保,大量的项目由于找不到担保难以发行。公募REITs多为权益型产品,不需要外部担保,市场逐渐成熟之后,就有很多不依托于主体增信的优质基础设施和持有型地产项目可以发行REITs,对于证券公司和其他金融机构可以提供非常大的业务机会。

对于投资人来讲,是一个不错的投资方式。试点阶段通常资产为优中选优,而且审核也比较严格,各个参与机构内部刚建立制度,相对保守,试点项目优质,且收益率上存在一定的创新溢价和流动性溢价。

公募REITs落地以后,会使得境内的不动产领域,从“融资驱动+私募模式”向“投资驱动+公募模式”进行拓展,未来公募REITs能不能发出去主要看投资人对资产价值及运营管理能力的认可度;从债权性质往股债结合模式进行转变,当然还是以股为主,加上债,适当加杠杆,也可以起到合理税收筹划的作用。以往依托于主体信用,变成更多依托于运营管理能力,很多资产方发了REITs后可以对外输出运营管理能力。REITs的推出使得基金管理人运作更加动态化,资产从培育、运营、退出,中间有很多的收益和利差,投融资联动更加紧密,会出现类似Pre-IPO的模式,可以关注和布局“PE+PPP+REITs”的全产业链运营模式(写PPP比较容易记,运营模式也存在非PPP模式),建设阶段通过设立私募基金投资项目,运营期由产业方负责运营,最后通过REITs发行实现退出,这是解决PPP项目目前存量盘活难这一痛点问题的重要方式。

REITs和金融科技可以进行有效的结合,资产的形态包括物理资产,比如实体的产业园、一条高速公路或一个污水处理厂,另外是数字资产,通过数字记载、记录的资产,还有就是金融资产,金融机构经常操作的资产类型,另外是份额资产,可能和区块链进行结合。借助于金融科技可以更好地对实体资产进行数字化、份额化、流动化与资本化,有助于推动REITs产品尽调、定价与交易的标准化、高效化。

权益型REITs未来是买方驱动的市场,发行投资于REITs的特色资管产品也是一个重要的创新模式。中国证监会债券部副主任刘榕在一次会议中表示,根据境外机构统计,过去20年间,权益型REITs的年化收益率普遍超过同期股票指数。2020年以来,受疫情影响,境外资本市场受到重大冲击,但国际市场基础设施REITs品种依然取得较好收益。在道琼斯指数同期下降18%的情况下,基础设施REITs取得了增长15.5%的较好业绩。

1、基础设施类的资产虽然稳健,收益率偏低,底层资产期限较长,在二级市场投资价值如何彰显?底层资产收益率相对较低,即便用REITs也不可能把收益率做得相对比较高,还是里面有一些更加巧妙的设计?

基础设施项目收益率和期限的问题,确实很关键。国内如果试点商业地产项目,尤其是一线城市的商业地产也存在这个问题,一线城市商业地产很多租金回报率比较低。新加坡的REITs回报率可以到6%左右,跟买债券一样,债券的利率不断往下走,最终投资的产品收益率不一定等于票面,还可以适度加杠杆。REITs比较灵活,可以把资产出售买一些价值低估的资产。项目端和基金端可以适度加一定的杠杆,增厚收益。尤其利率往下走的情况下,投资人对产品的收益率要求也会下降,最终要看资产方与投资人之间的平衡。涉及到国有资产转让时,如果项目收益率很低的话,是否能接受折价转让是下一步需要重点讨论的问题,需要具体个案讨论,看发REITs的目的,是否是为了搭建中长期的资本运作平台(而不是仅仅为了融资),有些机构觉得这个意义很大,可以实现资产分拆上市,资产转让给投资人做一些折扣,也是可以讨论的。对于权益型产品来说期限不是太大的问题,REITs和股票一样是永续型的,可以在二级市场转让,期限和ABS不一样,ABS如果发纯20年或30年期目前很难销售出去,REITs流动性比较好可以在二级市场转让。

REITs上市及投资时有一些税收的优惠,间接提升投资者的收益率。基础设施REITs美国的平均派息比例,股息率大概7%到8%,加上REITs股价的上涨,收益率可以做到16%到17%。也会有很多基础设施REITs达不到收益的要求,我觉得这个是常态的,就像上市公司一样,中国绝大部分的公司是没法上市的,没法提供很好的收益。对于商业地产REITs,大部分资产上市都不具备很好的上市回报机会,真正能上市的还是整体基础资产运行比较好、管理比较好,可以通过不断的扩募,同时能增长的资产,能提供相对稳定的收益,同时叠加税收的优惠。

2、通过基础设施的运营,提高收益率,包括利用现在利率中枢往下移融资成本的优势,税收优势的三个关键因素进行收益增厚的话,目前是不是已经具备了这种能力?海外市场来看,比较出名的机构有很长的运作时间和运作经验,国内REITs是新兴事物,公募REITs才刚刚准备推出,还没有经过市场的检视,配置价值和主要的优势会体现在哪些方面?

试点阶段从收益率的角度可能比传统的固收产品高一些,某一个机场或是周边的国企的自来水厂,原始权益人持有不低于20%,需要有风险共担的机制,发展初期是比较稳定的回报,随着试点的推广有一定的历史数据,投资人比较认可这个产品也会出现扩募情形。阿里的菜鸟也扩募发了类REITs,新的资产不断装入,基本上境外REITs可以做的事情后续都可以做,看承担什么样的风险,承担的风险低收益率也会低一些。

未来管理人比较有优势、体现能力的,例如扩募的过程中选资产的能力、投资产的能力、投ABS的能力,是基金管理者获取超额回报的原因,这部分能力越突出,资产收益率更高,组合的成长性更好,给投资者的回报就更高。现在试点也是允许可以扩募的,体现在挑选资产、挑选ABS方面的能力。

3、能否预测一下试点上市公募类REITs收益率区间在什么样的范围内?用公募基金的形式做上层的结构,简单讲一下收益区间和流动性?

收益率区间很难给一个相对准确的范围,权益型产品比证券化情况更为复杂一些,证券化产品有一个评级,公募REITs国外也有投资级的,但是没有完全对应一个信用级别,这块来讲,收益率区间确实会波动比较大,如果试点项目现金流很稳定,各方面的条件比较好的话,可以参照发行的可比证券化或债券产品进行定价,或是参照可比的基础设施上市公司的相对指标(如PE倍数)进行定价,个人觉得定价可能是在目前可比固定收益产品基础上加50-200个BP,区间会拉得更大一点,具体多少还不好说。

刚推出来,大概率流动性不太好,投资人对它的认可度、接受度都有一个过程,我看过鹏华发的万科公馆REITs产品,流动性一般,等这类产品规模做大后,流动性应该会更好一些,REITs的投资者类型比较多元化,价格波动也比固收产品更大一些,交易的动机也会更大。

底层的嵌套,在相应的产品上是需要考虑和传统公募基金的差别,最近都是摸索的过程,应该要考虑这样的情况。刚才问到相应的收益时,其实是有流动性补偿的诉求,大家看同一个主体发行ABS和债券也有相应的差异,品种和流动性补偿都是相应的体现。

4、第一批试点的项目优中选优,回报率相对较好,对基金的持有人是比较有价值的,对他们来讲把资产拿出来发公募REITs参与试点,还有什么其他的价值?

试点推出前我们也在跑一些项目,我们跟一些大型的资产持有方在推介产品,他们的诉求跟咱们一般理解的不太一样,这些大型企业无论是银行借款还是发债还是发证券化目前都比较容易,处于不缺钱的情况,如果推荐公募REITs仅是融资的目意义对它们就不大了,不如直接发债券。创新是重要的诉求,另外对于公司来讲也有轻资产转型的诉求,比如说一些产业园,有很多自持的物业,这些物业本身形成了很多负债,这些资产在表内,我觉得也有动力去拿一些资产去发行REITs(类似于IPO的意义),以运营商的角色,在表外经营资产获得一些收益,同时分散风险。权益工具考虑的方面不仅仅是融资,包括降负债,提高ROE,输出运营管理能力,借助于资本市场分散风险等。

5、预期公募REITs的流动性比较好,目前毕竟在试点阶段,收益率和流动性从投资人的角度也有一些观望和不确定的想法,是不是ABS、公募基金设立的时候,公募基金的期限、基础资产的期限,底层基础设施资产的期限要对应?如果考虑到私募基金是封闭的,试点阶段公募基金募集的销售难度问题,想请教一下在试点阶段,选择资产的时候除了考虑收益、风险、合规方面的问题之外,期限方面是不是有一些可操作性的建议?

证券化产品通常有一个到期期限,大多数三五年以内,也有长的18、24年,为了便于销售,往往设计含权结构,每三年末有双向选择权。对于REITs这种产品来讲,首先投的是ABS,ABS对应的是基础设施项目,项目的特许经营权是有期限的,从证券化的角度资产是一一对应的,后面可以通过扩募购买新的资产,这个是在基金端,不是在证券化这块实现,证券化这块通常需要有期限,像菜鸟类REITs属于ABS,有可能有一些灵活的安排,比如说证券化期限可以设置成50年,初次的资产剩余期限是30年,以后可以买新的产品。

国内的REITs试点阶段为什么比较优质?就是因为在设立的时候有明确的项目,不像国外设定投资范围,资产不确定,可能今年投资一个明年就卖了,国内我个人觉得基金的期限可以仿照公募的证券投资基金,可以设得更长一些,中间可以提前结束,有些可以调整期限,基金端应该是更灵活一些,我对公募基金没操作过,从我个人理解的角度,我觉得应该是有一定的空间可以调整,基金的期限可以更长一些。

6、ABS的设计需不需要像之前一样设置一些分层、优先级、权益级,这些需不需要做?试点的征求意见稿里提到80%以上投资单一ABS的全部份额,是指整个ABS的份额还是对于优先级和权益级各自80%?

双80%是指基金,大部分不用分层,本身都是全部购买,有些项目原始权益人自留一部分,体现风险共担,从境外REITs的情况看,不会进行分层,都是同股同权,和股票一样。国内套了ABS,现在的法规没明确说这个事,以前参与过监管的讨论,大家也提过这个问题,大部分人还是倾向于做一个平层。

评级的问题,ABS不做分层的话,很难评出来,虽然基础设施比较稳定,分层的情况下优先级可以评一个评级,没有分层的情况下比较难,可能对基金进行分类评级,比如说很多公募基金有几星级,对于权益型的产品,按我的理解很难进行信用评级,中信启航、苏宁云商类REITs项目的优先级可以评到AAA,次级比例较高,物业未来的处置有较高的安全边际比例,优先级风险很小,因此可以评到AAA,公募REITs我看征求意见稿中提到要持有全部项目公司股权,如果做分层而次级不由基金认购的话实现不了全部持有项目公司股权,因此按照法规严格执行的话ABS层面应该是平层设计。

7、您之前和客户、原始权益人沟通的情况来看,PPP的项目,里面有社会资本方的持股和政府代表方的持股,百分之百的股权都装到ABS里,这个在产权转让上,实操层面是比较难操作的,会不会有这个问题?

之前出过PPP资产证券化的业务指南,里面有提到股权比例的问题,之前跟相关的PPP行业同业交流过这个问题,地方政府推PPP项目引入社会资本可能会限制股权转让,基础设施REITs可以找地方政府进行沟通协调,由地方政府出一个同意函。特许经营权的法规,受让权有严格的规定,金融机构通常没有这个资质,REITs是转让项目公司的股权,如果在PPP协议里没有限制股权转让的条款,或是地方政府已经出了书面同意函同意进行转让,这个问题就可以解决,还是取决于地方政府的态度,对这个事情是否支持。

8、国外或国内有没有关于电力基础设施、电网设施的案例或是类REITs的案例?这些信息怎么获取?

印象中电力有,只有3-4个,规模比较小,1000万美元以下,FTSE中有一个是UNIT做配电的,万德里有所有上市REITs的资料,在NAREITs的协会有报告,关于REITs的报告可以在里面看到。

9、征求意见稿中有一块是针对同类产品或者是类似经验的要求,市场上发行资产证券化特别是REITs产品的券商持有公募基金牌照或是公募牌照的也不是特别多,作为券商来讲,后续的业务布局是什么样的?

这里面有多个角色,如果真是不符合这个要求,如果管理办法不修改的情况下确实没办法,证券公司可以作为保荐机构,也可以担任基金销售机构。如果证券公司自己没有公募资管牌照或公募基金牌照,只能作为保荐机构,或者作为联席承销商,如果是基金公司的话,保荐机构就当不了,同一控制人的要求是很严的。

10、公募基金行业所有的产品,要求封闭式,封闭式的产品是有封闭期的,产品的推出是对很多重资产,给他们退出的通道,对我们的产品而言,到期一样要面临退出的问题,有什么比较好的退出路径吗?

对投资人来说是可以在二级市场上转让封闭式基金,产品到期了,我觉得持有人如果不想续了就得处置资产,把这个资产卖掉,没有别的办法,跟投资股票债券还是有点差异。资产本身是有价值的。